Надо ли лицу, владеющему земельным участком...

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. На это указано в п. 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее — Пленум 10/22).
Однако при обращении в суд за легализацией самовольной постройки лица, перечисленные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, то есть собственники или иные обладатели вещного права на земельный участок, должны учитывать следующее.
В п. 26 Пленума 10/22 судьи указали, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из приведенного разъяснения следует, что заинтересованное лицо должно доказать:
1) наличие у него вещного права на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;
2) факт отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки, а также то, что сохранение самовольной постройки не угрожает жизни и здоровью граждан и не приведет к нарушению прав других лиц;
3) если постройка была возведена самим правообладателем земельного участка, обратившимся за признанием за ним права на самовольную постройку, то такое лицо должно представить доказательства того, что оно предпринимало достаточные меры, связанные с получением необходимых разрешений на строительство или реконструкцию объекта, ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Поэтому при обращении в суд с заявлением о признании права собственности на самовольно возведенную постройку к заявлению следует приложить документы, подтверждающие указанные обстоятельства.
Иное понимание п. 3 ст. 222 ГК РФ означало бы принципиальную возможность осуществления собственниками (владельцами) земельных участков самовольного строительства (реконструкции) объектов недвижимости на таких участках в обход градостроительного законодательства и последующего признания прав на созданные объекты при условии, что они не нарушают права других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью.
В целях исключения подобной ситуации в системе арбитражных судов был выработан подход, закрепленный в п. 26 Пленума 10/22, согласно которому признание права на самовольную постройку за собственником или обладателем иного вещного права на земельный участок возможно только в том случае, если он докажет, что предпринимал меры, направленные на соблюдение законодательства, и пытался получить необходимые разрешения на строительство (реконструкцию), ввести объект в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. В противном случае права на самовольный объект не могут быть признаны, несмотря на наличие у заинтересованного лица необходимого титула на земельный участок и вне зависимости от того, нарушает ли возведенная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09, постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2008 N А72-4171/08).
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен применяться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным (постановления ФАС Московского округа от 10.09.2007 N КГ-А40/6976-07, ФАС Поволжского округа от 17.09.2009 N А12-626/2009).
По смыслу главы 7 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представлять доказательства. Такими доказательствами могут быть, в частности, документы и материалы, подтверждающие наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования участвующего в деле лица. Следовательно, лицо, требующее признать за ним права на самовольно возведенную постройку, вправе представить в суд любые документы, подтверждающие обоснованность его требований, в том числе и акт технического обследования самовольно возведенного строения.
Как разъяснено в п. 26 Пленума 10/22, для установления того, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, суд может по правилам процессуального законодательства назначить соответствующую экспертизу.
Согласно части первой ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, или необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Применительно к спорам о признании права собственности на самовольную постройку проведение экспертизы законом не предписано, поэтому при рассмотрении подобных дел арбитражный суд не вправе назначать экспертизу по своей инициативе.
Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза, в силу АПК РФ, могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). В п. 6 этого же постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть первая ст. 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования — до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (ст. 165 АПК РФ). Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части второй ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Таким образом, правообладатель земельного участка вправе при обращении в суд приложить к заявлению акт технического обследования самовольно возведенного строения, проведенного специализированной организацией. Однако в любом случае, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации заинтересованному лицу целесообразно обратиться с ходатайством о проведении судебной экспертизы при рассмотрении спора о признании права на самовольную постройку в суде первой инстанции.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павленко Виктория

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 июня 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.